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「家賃滞納が続いている借主がいて、どうやって回収すればいいのか分からない」「長年住んでいる借主に立ち退きをお願いしたいが、うまく話が進まない」「契約書の内容が不安で、これで問題が起きないか心配」「賃料増額を求めているが、借主との合意が得られない」といった悩みをお持ちではありませんか。クレール法律事務所では、こうしたお悩みに対して、法律を用いた適切な解決方法を提案いたします。不動産経営をされている方が直面するさまざまな法的問題の解決をお手伝いします。
クレール法律事務所の3つのポイント
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STEP1
経験豊富な弁護士による対応
不動産に関するさまざまな法的問題に対応してきた経験を持つ弁護士が直接対応します。賃料滞納や立ち退き交渉、契約書の見直し、賃料増額の交渉など、不動産経営に関する問題をトータルでサポートします。
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STEP2
迅速で柔軟な対応
不動産経営には予期しないトラブルが発生することが多く、迅速かつ柔軟な対応が求められます。クレール法律事務所では、急を要する問題にも速やかに対応し、交渉や法的措置を迅速に進めます。
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STEP3
明確な料金体系
不動産経営をされる方が、予算内で確実な法的サポートを受けられるようにするため、明確な料金体系を構築しています。
費用につきましては、費用ページをご覧ください。
よくあるご質問
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Q.賃料未払いの借主に対して、どのように回収を行うべきですか?
A.まずは任意で履行を求めます。もし任意で履行されない場合、訴訟を提起し、強制執行を行うことも検討します。ただし、実際に滞納賃料の回収を続けるべきか、立ち退きを求めた上で新たな借主を探す方が良いのかは、状況を慎重に判断する必要があります。
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Q.賃料滞納が続いている場合、賃貸借契約を解除することはできますか?
A.賃料の滞納が続いた場合、契約を解除することができる場合があります。ただし、現在の判例実務では借主が強く保護されているため(信頼関係破壊の法理)、1~2か月程度の滞納では契約解除が認められることは難しいです。一般的には、約6か月程度の滞納がある場合、契約解除が認められやすいとされていますが、賃料の滞納状況だけでなく、物件の用法を遵守しているか、過去の支払状況なども総合的に考慮されます。そのため、状況が微妙な場合は弁護士に相談することをお勧めします。
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Q.賃料未払の借主が立ち退きを拒否している場合、どう対応すればよいですか?
A.最終的には契約解除を理由として建物明渡訴訟を提起し、その後強制執行を行うことになります。しかし、この方法は貸主にとって多くの時間と費用がかかるため、明渡交渉の段階で貸主側が若干の譲歩をし、任意で退去してもらう方が結果的に有益な場合も多いです。
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Q.立ち退きの理由が家賃滞納でない場合でも、立ち退きを求めることはできますか?
A.物件を借りている場合、その用法を遵守して使用する義務があり、これに違反したり、他の居住者に多大な迷惑をかける行為を行ったりした場合、契約を解除することができる可能性が大きくなります。ただし、契約書に不備があったり、迷惑行為が軽度であった場合には、契約解除が認められないこともあります。そのため、入居時に契約書をしっかり整備し、迷惑行為があった場合は証拠を残すことが重要です。
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Q.立ち退きを進めるために、どれくらいの期間がかかりますか?
A.任意での明渡の場合、交渉の内容によって解決が早期に進むこともあります。しかし、訴訟や強制執行に進んだ場合、争点がない事案でも通常は6か月以上かかると考えた方がよいでしょう。仮に訴訟で何らかの争点が生じた場合、解決までに1年以上かかることもあります。
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Q.賃料増額を借主に求めたい場合、どのような手続きを行うべきですか?
A.借地借家法上、賃料増額請求は認められています(契約書で排除されていない場合)。賃料増額請求は意思表示によって行うことができ、方法については口頭、手紙、メール、LINEなど特に制限はありません。ただし、後々「言った言わない」の問題を避けるため、弁護士が行う場合には、内容証明郵便を使って配達証明を付けて行うのが一般的です。
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Q.賃料増額に反対する借主に対して、法的に強制することはできますか?
A.賃料増額請求について、話し合いで解決しない場合は、調停や訴訟を通じて解決を図ることになります。その中で、裁判所に認められれば、賃料増額を強制的に実現することができます。ただし、訴訟で決着をつける場合、不動産鑑定士による鑑定が行われることが多く、その鑑定費用は数十万円程度かかることがあります。そのため、訴訟を選択する際には、鑑定費用を考慮した上で決定することが重要です。
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Q.賃料増額の通知は、どのくらい前に行うべきですか?
A.賃料増額請求は、意思表示を行った時点から効力が発生します。つまり、後に訴訟で決着をつけ、判決が出た場合、その判決は意思表示を行った時点に遡って賃料増額を認めることになります。このため、賃料増額の意思表示を行う際には早期に決断し、実行することが重要です。また、意思表示が相手方にいつ届いたかを明確にしておくためにも、賃料増額の意思表示は内容証明郵便の形式で行うことが一般的とされています。
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